서교동대우미래사랑
주소: 서울특별시 마포구 서교동 487
서울 피 1억 이하 아파트 추천 시리즈로 첫번째, 마포구 서교동에 위치한 서교동대우미래사랑을 분석해봅니다. 위의 지도에서 보듯이, 위치상으로는 역세권이 아님에도 불구하고 굉장히 좋은 위치에 있다. 합정과 홍대입구 사이의 서교동에 위치해있다.
서교동대우미래사랑 아파트 기본정보부터 알아보았는데
아파트 연식 2005년 8월 입주로 15년차 아파트이다.
세대수 총 1개동 366세대로 많은 세대수는 아니지만 통상적으로 300세대 이상이면 투자할 때 나쁘지 않다고 보여진다.
용적률은 399%에 건폐율 55%로, 용적률이 높은 것은 아파트가 아닌 주상복합이기 때문이다. 주차공간이 여유로운 것이 입주자들이 손꼽는 장점 중의 하나이다. 지하 4층까지 주차장이 있어 입주자 본인은 물론 가족들과 손님들까지 편안하게 주차하고 있었다. 지하에는 주차장 외에도 24시간 사우나와 헬스장이 있어 입주인들의 편의성을 더해준다. 또 주상복합의 장점으로 상권이 잘 형성되어 있는데 하나로마트, 뚜레쥬르, 카페, 세탁소, 미용실, 애견샵 등이 확인되었다..
아파트도 아닌 소형 원룸형 주상복합인데 투자가치가 있겠느냐는 질문도 많지만 일장일단이 있는 듯 하다. 우선 투자금액이 소액이라는 점이 큰 장점이겠다. 현재 13평 기준 매매가가 호가 2억 8천에 올라와있는것을 확인할 수 있는데... 13평의 전세가는 가장 최근인 19년 7월 거래된 기준으로 2억 5천이다. 갭이 3천밖에 하지 않는 걸 알 수가 있다. 이 서교동대우미래사랑은 분명한 한계가 있음에도 불구하고 1. 절대 불패의 강점인 입지 2. 소형 평수 3. 낮은 매매가와 갭가격 때문에 어느정도의 시세차익을 기대할 수 있을 것 같다. 작년 부동산 폭등시기에 갭메우기를 하기 위해 가격이 오르려던 찰나 부동산 추가 대책등으로 인해 상승이 이루어지지 않은 잠재력을 가지고 있기도 하다. 또, 입주민의 만족도가 높은 아파트이기 때문에 꾸준히 수요가 있을 수 밖에 없는 곳인듯 하다.
호갱노노 입주민 리뷰를 보니 신혼부부도 많이 사는 것으로 확인되었고, 마포구 일대 혼자 사는 싱글족 직장인들이 선호하는 듯 했다. 또 주변 편의시설이 많고 가까이에 어린이집이 있어 신혼부부의 만족도가 왜 높은지 알 것 같다. 홍대와 가까운 것도 장점이지만 또 아주 밀착된 곳은 아니기에 시끄럽거나 혼잡하지 않으며 건물 관리가 잘되어서 외관과 내부 모두가 깨끗함을 유지하고 있었으며 주상복합임에도 관리비가 저렴하다는 것을 확인하였다. (관리비 10만원 초반선)
6층에 환기 이슈가 있는지 6층은 믿고 거르라는 리뷰를 여럿 보았다.
내부는 대략 이렇고 (사진은 20평형임) 기본 옵션으로 기본 가구와 세탁기, 에어컨이 들어가 있었다. 오피스텔같은 느낌이고 수익형으로 더 적합해보이긴 하였다. 홍대입구와의 접근성을 알아보니 느릿느릿가면 10분, 좀 빠른 걸음으로 가면 6분컷도 가능하였다.
합정역은 더블역세권이지만 홍대입구역보다는 더 멀고 도보 15분, 빨리 걸으면 10분 가량으로 왠만하면 홍대입구역을 이용하는 것이 나아보였다.
그러고보니 앞에 메세나폴리스도 있고 딜라이트스퀘어, 홈플러스도 있어서 몰세권이기도 하다. 이상으로 서울 1억이하 투자처 부동산일기를 마감한다. 끝.
세줄요약
1. 작년 폭등때 오를 차례였던 곳
2. 위치갑에 편의성이 높아 입주민 만족도가 높고 수요가 끊이기 않는 곳
3. 주상복합 한계성