신사동 신사현대2차
주소: 서울특별시 은평구 신사동 355
서울 피 1억 이하 아파트 투자일기 두번째, 은평구 신사동에 위치한 신사현대2차를 알아본다. 압구정 신사동과 뭔가 헷갈릴거 같기도 하다. 응암역 근처에 있다.
응암 신사현대2차아파트 기본정보부터 알아보았는데
아파트 연식 1993년 8월 입주로 27년차 아파트이다. 3년 후엔 재건축 기한인 30년이 채워지기에 용적률과 건폐율, 땅이 중요하겠다. 물론 서울시에서 재건축 허가를 잘 내어주지 않아 의미가 없다는 사람도 있지만 영원히 재건축을 안하지 않으며 분명이 구축아파트는 용적률과 건폐율이 중요하다. 안타깝게도 신사현대2차는 용적률 350%에 건폐율 25%로 정말 많이 높은 용적률을 갖고 있다.
세대수 381세대로 많은 세대수는 아니지만 통상적으로 300세대 이상이면 투자할 때 나쁘지 않다고 보여진다.
지도에서 보이는 바와 같이 앞에 초등학교가 하나 있고 양옆에 신축아파트들이 있다. 응암역효성해링턴플레이스와 신사한신휴플러스, 은평신사두산위브아파트 등의 브랜드 아파트 사이에 낀 구축이다.
27년차 아파트지만 단지내와 아파트건물이 상당히 깨끗하게 관리되어 있다. 현재 27년차 아파트에 살고 있는데 같은 연식이지만 10년정도의 차이가 나보일 정도로 관리가 정말 정말 잘되어 있다. 또, 지상주차장만 있는 것이 아니라 지하에도 주차공간이 따로 마련되어 있어서 어느 정도의 주차난은 해소시키려고 노력하였다.
또 하나 특징은 언덕에 있다는 점인데, 평지가 언덕보다 낫다는 점은 그 누구도 부정할 수 없는 사실이다. 그렇다면 이 점을 인정하면서 언덕으로서의 베네핏이 있느냐를 봐야하는데 지대가 높기 때문에 아무래도 여름에 시원하고 겨울에 따뜻하다는 장점이 있다. 그리고 앞에 가려지는 건물이 엎기에 북한상 조망에 뷰가 좋고 환기가 잘 된다는 장점이 있어 이 점을 선호하는 세입자들도 분명 있다. 또, 단지가 굉장히 조용하기도 하다.
또 한가지는 바로 옆에 봉산터널이 뚫려 일산과 연결되었다는 점인데, 이 점은 호불호가 갈리고 있다. 아무래도 장점으로는 교통망이 확충되었기 때문에 고양 스타필드와 일산 이케아와 가까워졌다는 점이며 단점으로는 이 터널을 통해 오가는 차량 증가로 고즈넉한 분위기를 다소 헤친다는 입주민의 불만도 적지 않게 있었다.
응암역까지의 거리가 조금 아쉬운데, 도보 12분으로 빨리 걸어도 10분정도이다.
호재로는 곧 새절역에서 서부선이 들어올 예정인데, 그 때가 되면 또 한번 일대가 상승하지 않을까. 또, 바로 밑이 수색증산뉴타운이라 완성되면 그 온기가 전해지지 않을까 싶다.
무엇보다, 가격이 저렴하다는 것이 일단 가장 큰 장점이다. 현재 기준 31평 매매가는 호가 4억 3천에 매물이 올라와 있다. 작년 부동산 폭등 때 함께 올라 다소 올랐다는 감이 있지만 다른 지역은 더 많이 올랐고, 또 서울시내 호재가 남은 지역 중에 5억 이하의 30평대 아파트는 정말 귀하다는 것을 누구나 알 것이다. 올 3월에 입주한 신축인 옆의 응암역효성해링턴플레이스의 30평은 현재 8억을 호가하고 있다. 응암역 현대아파트는 어느정도의 갭차이를 갖고 해링턴플레이스의 오름세를 충분히 잘 쫒아갈 것이라고 생각한다. 현재 전세가는 2억 7천으로 옆에 새아파트 입주 때문에 전세가가 오르지 못하고 있으나 물량이 해소되었기에 전세가도 오를 것이라 생각이 된다. (갭 1억5천) 갭 1억이하를 찾다가 조금 오바되긴 했지만 찾다보니 호재가 남은 곳이라 시리즈에 껴넣어봤다. 내 맘대로...
세줄요약
1. 서울시내 30평대 4억초반 아파트
2. 관리가 잘되는 아파트
3. 재건축 가능성 없는 구축, 역과의 거리 다소 멀음.