무주택자나 갈아타기를 생각하는 1주택자라면 실거주용 서울 아파트 매매에 있어 신중할 것입니다. 하물며 몇백만원, 몇천만원짜리 명품을 살 때도 몇날며칠을 고민하다 사는데 몇억이 하는 집이야 두말할 것 없겠죠.
한 부동산카페에서 흥미로운 공식을 접했는데요, 바로 아래와 같습니다.
내가 살 수 있는 집값 = 순현금 + 신용대출(연봉의100%) + 주담대(집값의 40%)
타당한 공식이라 생각하여, 이에 맞추어 한번 예를 들어보겠습니다.
현재 전세보증금과 예적금을 합한 금액이 4억2천이라고 가정합니다 ----순현금
그리고 나의 연봉은 4천8백만원입니다. ----신용대출
그렇다면,
내가 살 수 있는 집값 = 4억2천+4천8백만원+집값의40%주담대
이렇게 되겠지요?
여기서, 수식을 정리하면..
내가 살 수 있는 집값*0.6=4억6천8백만원
내가 살 수 있는 집값=4억6천8백만원*1.6
즉, 7억4천8백8십만원 내로 구매하면 된다는 말이 됩니다.
정리합니다.
내가 살 수 있는 집값=(순현금+연봉의100%) X 1.6
심플하죠?
그럼 계속 이어서, 아까의 사례에서 매매시 드는 부대비용 등을 제하고 대략 7억~7억4천 사이의 아파트를 찾아보겠습니다. 최근의 실거래나 호가를 찾아보기 위해선 네이버부동산을 애용하지만 처음에 대략적으로 선정할 땐 호갱노노를 애용합니다.
호갱노노에 접속하여 필터를 다음과 같이 설정합니다.
필터 설정과 동시에 화면에 있는 지도에 시별 구별 아파트 평균 매매가가 뜨는데요, 강남과 과천은 회색이죠? 해당 필터안에 드는 물건이 없다는 뜻입니다. 참고로 붉은색 집은 분양을 앞둔 곳입니다. 빨간색은 보지 않는게 좋겠죠? 내가 사고 싶어도 살 수 있는 물건이 아닌 것은 안보는 게 정신건강에 이롭습니다.
몇 군데가 추려지네요.
1. 하남미사
2. dmc, 북가좌, 수색증산 라인
3. 길음, 미아, 정릉
4. 장위
5. 경기도 성남
기타 지역도 있지만 관심도 있고 출퇴근 가능한 거리로 5개 선정해보았습니다. 선정해본 김에 5개 지역 모두 유의미한 호재가 있는 곳이라 분석도 이어서 하게 될 듯 하네요.