민간임대아파트란, 말 그대로 민간건설사의 임대용 아파트를 의미합니다. 임대를 목적으로 지은 주택인 임대주택은 크게 '공공임대'와 '민간임대'로 구분됩니다. 여기서 우리가 알아볼 민간임대는 민간건설사가 임대를 목적으로 건설하여 분양하는 주택입니다. 정해진 임대 기간동안 전세형 또는 월세형을 선택하여 살게 되는데요, 보통은 월 임대료가 따로 나가지 않는 전세형을 청약합니다.
민간임대아파트 청약 조건
Q. 청약통장이 필요한가요?
A. 민간임대청약할 때 청약통장이 필요하지 않습니다. 민간임대아파트 청약은 아파트를 소유하게 해주는 "분양권"과는 달리, 임대하게 해주는 "임차권"에 대하여 청약하는 것입니다.
Q. 민간임대 당첨 기준은 어떻게 되나요?
A. 무작위 추첨입니다. 청약통장으로 하는 것이 아니기 때문에 재당첨 제한 등에 신경쓰지 않으셔도 됩니다.
Q. 유쥬택자도 청약할 수 있나요?
A. 위에서 말한 것처럼 "임차권"에 대한 청약이기 때문에 기존 소유한 주택과는 전혀 상관없이 청약이 가능하며, 청약 후 당첨이 되더라도 세금면이나 청약면에서 불리하거나 지위를 박탈당하지 않습니다.
Q. 당첨된 후의 세금 문제가 두려워요.
A. 위에서 말한 것처럼 "임차권"에 대한 청약이기 때문에 계약 후 취득세를 내지 않습니다. 또, 소유한 주택이 아니기 때문에 재산세에도 해당하지 않습니다. 추후 전매 시에 양도소득세도 내지 않습니다. 유주택자의 경우 기존주택에 세금면에서 전혀 영향을 끼치지 않습니다.
Q. 민간임대청약도 프리미엄이 붙나요?
A. 물론입니다. 조건이 좋고 입지가 뛰어난 곳이라면 프리미엄이 붙습니다.
민간임대아파트 분양전환
임대아파트는 임차 기간이 있습니다. 이는 각 민간임대아파트마다 기간이 다른데요. 확인하는 방법은 분양 시, 분양공고문에 몇 년 임대인지가 명시되어 있습니다. 보통 5년~10년 장기임대로 기간이 잡혀있습니다. 분양전환임대아파트의 임대기간이 지나면 어떻게 될까요? 현재 거주중인 임차인에게 1차적으로 매수할 수 있는 권리인 분양우선권이 주어지게 되는데요. 보통은 시세보다 저렴하게 분양됩니다.
일반적으론, 민간임대아파트 분양 당시, 분양모집공고에 확정분양가를 띄웁니다. 확정분양가가 있다면 청약자들은 주변 시세와 비교하여 현재의 가치를 가늠해볼 수 있게 됩니다. 참고로, 분양전환 후 남은 물량은 일반분양을 하게 됩니다.
민간임대아파트 장단점
장점
- 정해진 장기기간 내 안정적으로 주거할 수 있다.
- 실 입주자의 경우, 주변시세보다 저렴한 보증금과 월세로 입주할 수 있다.
- 투자자의 경우, 세금에서 자유롭고 유주택자도 투자가 가능하다.
- 공공임대의 LH와 달리, 브랜드 아파트의 프리미엄의 누릴 수 있다. (롯데캐슬, 힐스테이트 등...)
단점
- 사업지에 따라 중도금 대출이 안되는 곳이 있다. (확인해보아야 함)
- 확정분양가가 아닌 곳은 추후 분양가 예측이 안되어 불안할 수 있다. (확인해보아야 함)
- 분양전환이 안되는 단지는 기회비용이 날아갈 수 있다. (확인해보아야 함.)
민간임대아파트 임대보증금 납입과 대출
예시를 위해 가져온 수지구청역 롯데캐슬 하이브엘 민간임대아파트의 분양가입니다. 청약 시엔 따로 청약금이 발생하지 않습니다. 다만, 당첨 후에는 계약시 1차 계약금, 2차 계약금 두 번에 나누어 총 분양가의 10%를 납입해야 합니다. 보통은 민간임대아파트 분양가라고 이야기하지만, 정확한 용어는 민간임대아파트 임대보증금이라고 해야 맞습니다.
어쨋든, 이 임대보증금이 5억이라고 한다면, 당첨 후엔 10%인 5천만원의 계약금을 한달 안에 납부해야 합니다. 그 이후론 몇 회에 걸쳐 중도금을 납부해야 되는데요. 일반적으로 시행사에서 40-60% 중도금 대출을 지원해주고 있고, 잔금 역시 은행의 전세자금대출을 주로 이용하게 됩니다. 이 때, 개인별로 조건에 따라 전세자금대출이 안되는 경우가 있으니 미리 확인해보셔야 합니다.
민간임대아파트 청약방법
공공임대나 일반적인 청약과는 다르게, 민간임대아파트청약은 청약홈이 아닌 건설사홈페이지에서 진행이 됩니다. 공고문에 올라온 청약 날짜가 도래하면 홈페이지에 접속하여 인적사항을 간단히 입력하고 접수하면 완료됩니다. 따로 준비물이나 청약금은 필요 없으니 신경쓰지 않아도 됩니다. 당첨이 된 후, 계약의사가 없다면 포기할 수 있으며 이 때의 불이익은 전혀 없으니 이른바 "선당후곰(우선 당첨된 후 고민하라)"의 자세로 임해보심이 어떨까 싶습니다.