부동산갭투자 구로디지털단지아파트 <남구로편> 구로현대아파트

남구로아파트 시리즈

1. 삼성래미안

2. 구로두산위브

3. 구로두산아파트

4. 구로현대아파트

서울 소액 아파트 추천 시리즈로 구로구에서는 오름이 가장 더뎌 지금 상승 초입에 있는 남구로 아파트 라인을 소개한다 위의 지도에서 보듯이, 위치상으로는 2호선, 신안산선(예정), 1호선, 7호선에 구로/가산디지털단지라는 IT산업단지 내에 위치하고 있는 엄청난 위치상의 장점이 있으나 조선족과 중국인이 많은 대림과 밀접한 지역이라 비인기지역의 핸디캡을 가지고 있다.

오늘 알아볼 아파트는 1. 삼성래미안 2. 구로두산위브 3. 구로두산아파트 4. 구로현대 네 곳 중 마지막 임장기인 <구로현대아파트>이다. 아파트단지가 밀접한 남구로 라인에 다른 아파트 들도 몇 있으나 용적률, 세대수, 중국인 비율 등을 고려하여 네 곳만 엄선하였다

 

4. 구로현대아파트

이전에 앞서 소개한 아파트와 가까이에 있지만 좀더 동쪽에 있어 남구로 라인을 벗어난 느낌이다 구로디지털단지와 가까이 있는데 구로동 구로현대아파트 기본정보부터 알아보았다 아파트 연식 1992년 5월 입주로 28년차 아파트이다. 재건축기한인 30년이 곧 도래하는데 재건축은 30년 된다고 땡하고 시작하는 것은 아니지만 30년차 이후의 가격을 결정짓기 때문에 중요하다 용적률 272%로 300%가 안되긴 하지만 용적률이 높은 편이다. 이를 극복하기 위해선 주거지종이 중요한데 대림역앞 LG아파트의 경우는 제2종일반주거지역으로 용적률을 150~250% 받는데, 현재 LG아파트(럭키)의 용적률은 262%이다. 

그러나 구로현대의 경우는 준공업지역으로 최대 400%의 용적률을 받을 수 있어 용적률 272%에서 130%가량이 남아 사업성이 있다고 볼 수 있어 재건축의 가능성이 있는 아파트이다. 또한, 임장을 가보니 동대표와 아파트대표 선출중이었는데 후보들 공약이 재건축 추진임을 보니 재건축에 대한 열망이 있는 단지로 볼 수 있어 기대심리를 채워준다. 아마 신안산선개통을 앞두고 있어서 이 호재를 받지 않을까 생각된다 

아파트 정문으로 가면 구로디지털단지 도보 6분, 후문으로 가면 대림역 2호선과 7호선 도보4분컷이 가능하다 신안산선은 구로디지털단지에 생기는 것으로 알고 있다 세대수 총 5개동 591세대로 개별난방이 가능하고 동별로 10층, 15층의 중층 아파트이다. (이 점도 재건축에 유리) 남구로 라인 아파트들은 모두 평지에 있다 언덕이 아닌 점이 큰 장점이라는 것을 얼마전 언덕 아파트 임장으로 깨달았다 주차는 지상주차인데 주차공간이 턱없이 부족함을 볼 수 있었다 이중주차는 보지 못했으나 밤에 보니 주차장에 3~4자리 빼고는 다 들어차있었다  학군은 영서초로 배당이 되는데 아파트 바로 앞이 영서초 영서중이라 초딩들 운동장에서 뛰노는 소리가 들렸다 

호갱노노 입주민 리뷰를 보니 오래된 아파트지만 아파트 관리가 잘되어있고 관리비는 10만원 초중반대로 관리비가 저렴하다는 것을 확인하였다. 저층아파트라 비행기이슈는 없으나 바로 앞이 2호선이 지나가 철도 소음이 있다는 의견도 있다 (2호선 지상 구간에 속함) 단지내엔 중국인은 없었는데 바로 맞은편부터 차이나타운이라 생활권역은 섞임

현재는 새로 도색을 하여 외관이 약간 다르다 구로현대 평수는 아래와 같이 4개의 평수가 있고 호갱노노 기준의 매매가와 전세가는 다음과 같은데 

23평 (전용 56) 매매 4억1천 전세 2억5천 (갭 1억6천)

26평 (전용 63) 매매 4억6천 전세 2억8천 (갭 1억8천)

29평 (전용 72) 매매 4억9천 전세 2억9천 (갭 2억)

34평 (전용 84) 매매 5억 전세 3억 (갭 2억)

현재 매매시기와 전세시기의 차이의 따른 차이일뿐, 그 때 그 때 매수타임에 가장 갭이 작은 평수를 선택하면 되는데 현재 기준으로 본다면 23평 갭이 1억6천으로 소액투자가 가능하다. 아파트관리가 잘된다는 점과 곰팡이 누수 결로 등의 하자가 없다는 점 재건축의 희망이 있다는 점에서 높은 점수를 준다

 

세줄요약

1. 구로디지털단지 인접한 재건축 가능한 저평가 아파트

2. 위치갑에 편의성이 높아 입주민 만족도가 높고 수요가 끊이기 않는 곳

3. 조선족이 몰린 대림역 10번 11번 출구쪽, 가리봉동과 거리가 있어 한국인이 대부분이긴 하지만 사이에 껴있는 것도 사실이라 이들과 겹치는 동선 다수 있음

 

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